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Venerdì, 22 Novembre 2019 10:38

Parere Di Diritto Civile ( Contratto di Locazione)

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Parere Civile
Il sig. Caio, proprietario dell'immobile sito in Comiso, Via G. G. n. 36, piano 1,concedeva in locazione per uso abitativo al sig. Tizio, nato a Gela il 14/05/1958, giusto contratto stipulato il 01/05/2017 e registrato il 02/05/2017 come da ricevuta dell’Agenzia delle Entrate.
Veniva pattuito un canone annuo pari ad euro 1.800,00 da corrispondere in numero 12 rate dell’importo di euro 150,00 mensili.
Il conduttore si rendeva moroso per € 1420,00 per canoni di locazione nonchè di € 349,51 per canone idrico relativo all'anno 2017 che non risulta pagato ed € 363,70 per la luce, entrambe utenze intestate al sig. Caio. Ad oggi la sig. Tizio non ha inteso effettuare alcun pagamento.
Caio, pertanto, si rivolge al proprio avvocato, chiedendogli un parere sulla possibilità di intraprendere un'azione legale nei confronti di Tizio .
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La corretta valutazione dell’odierna fattispecie non può prescindere dalla preventiva disamina dei contratti in generale art. 1321, i contratti di locazione abitativa ordinaria (art. 2 L. 431/1998), inadempimento del conduttore (art. 5 L. 392/1978), e dello sfratto per morosità dall’art. 658, comma 1 c.p.c.
- L'articolo 1321 definisce il negozio giuridico contrattuale: il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale".
Il contratto viene anche definito, più correttamente e tecnicamente, come un negozio giuridico".
la parola "negozio" significa, infatti, nel linguaggio giuridico: “manifestazione di volontà, atta a conseguire uno scopo pratico, riconosciuto dall’ordinamento giuridico”.
Ogni contratto può essere:tipico: se è scritto nel codice civile o in una legge,
atipicose è fatto secondo l’autonomia e la libera volontà degli interessati; l’articolo 1322 del codice civile, infatti, ci lascia liberi di dare ad un contratto il nome ed il contenuto che più ci pare, anche al di fuori degli schemi classici prefissati, salvo che non sia contro la legge.
  • I contratti di locazione abitativa ordinaria (art. 2 L. 431/1998)

I contratti di locazione hanno una durata minima di quattro anni e alla scadenza vengono rinnovati almeno per altri quattro. A partire dalla seconda scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
  • Inadempimento del conduttore (art. 5 L. 392/1978)

Nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento del canone periodico entro venti giorni dalla scadenza, o ancora lo stesso non liquidi gli oneri accessori quando il loro importo sia pari almeno a due mensilità di canone periodico, il locatore è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1455 codice civile.
- Lo sfratto per morosità è un procedimento che permette al locatore di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito.
È disciplinato dall’art. 658, comma 1 c.p.c. . La norma stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità è necessario il rispetto di alcuni presupposti:
1) regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo, registrato all'Agenzia Delle Entrate;
2) mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita – per gli immobili ad uso abitativo – dalla legge sull’equo canone, la l. 392/1978, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o – nel termine previsto – dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Nella fattispecie in esame si evince che Tizio, oltre ad essere inadempiente per canoni non pagati, lo è anche per i cosiddetti oneri accessori, superando l'importo di due mensilità di canone di locazione.
Il sig. Caio può chiedere la risoluzione, dovuta ad inadempimento del conduttore, del contratto di locazione, ed eventualmente potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell’immobile.
Congiuntamente alla domanda di risoluzione del contratto o in sede separata, il locatore ha diritto di promuovere un’azione volta ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti, fino all’ottenimento della liberazione dell’immobile ed al conseguente riacquisto della sua disponibilità. Inoltre, colui che agisce per la risoluzione del contratto ex art. 1453 Codice Civile per inadempimento della controparte, può ottenere il risarcimento dei danni conseguenti, purché conseguenza immediata e diretta dell’evento risolutivo.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2865 depositata in cancelleria il 13 febbraio 2015, afferma che: il locatore, nel caso d'inadempimento del conduttore, ha diritto alla restituzione dell'immobile conseguente alla risoluzione del contratto e tutto ciò non lo priva della possibilità di chiedere il risarcimento del danno che può corrispondere alla mancata percezione dei canoni di locazione originariamente pattuiti.
Alla luce di quanto esposto, gli consiglierei a Caio di chiedere:
- il pagamento del canone di locazione e oneri accessori;
- la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento;
- il rilascio dell'immobile ed eventualmente al risarcimento del danno.
 
                                                                                                                                                           Dott. Roberto Paceco
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